賃貸の媒介契約の種類について

皆さんは「媒介契約」ときいてピンときますでしょうか？この言葉は、不動産業界独特の言い方なんだと思います。どうしても「契約」という言葉が付いていますので、不動産売買の「契約」と間違えてしまいやすいですね。まずは、この「媒介契約」がどんな物か？　この辺りから、出来るだけ簡単に説明していきます。

【媒介契約とは何か？】

簡単に言ってしまうと・・・

不動産を売却したい方の依頼を不動産会社が受けて、売主さんに変わって売却の広告・販売活動等を行う。
大家さんの依頼を受けて、入居者の募集・広告などの活動を行う。

この様な「売主さん・大家さん」の依頼のもとに「販売・募集・広告・交渉など」を行う事を「契約」するこの事だけの「契約」を「媒介契約」といいます。不動産会社としては、説明をした業務を行う上で「必要不可欠」の契約です。

この「媒介契約」を結んでいないと、上記の様な「業務」を行う上での根拠が無くなってしまいます。
もちろん、法律的にも「媒介契約」なしで活動していたのでは、取締り・罰則の対象になってしまいます。ですから、一般の方が不動産業者に上記の様な仕事を依頼する場合、この「媒介契約」は必須です。

一般の方にわかり易く説明すれば「委任状」のような性質の「契約」です。委任と言いましても、全部を丸投げの様な「契約」にはなりません。

売買の場合・・・販売に係る図面作成・広告・案内などが主で、実際に問い合わせが来た場合には、内容については全て、依頼主に報告して返事を聞いてしか行動できない。
賃貸住宅の場合・・入居者募集の図面作成・広告・案内などが主な物で、入居者の問合せなどは全てを大家さんに報告して指示・返事を貰わないと行動できない。

このように、非常に制約の多い「委任」と思って頂いて間違いありません。間違っても、独断で売却したり、入居者を勝手に条件を変えて入居させるような権利は与えられていません。それはそうですよね。　そんな事が許されたら大変な事になります。

ですので、不動産と係る方は「媒介契約」という部分はこのように理解してのぞんでください。媒介契約とは、消費者が不動産業者に「売却・募集など」を依頼した事を示すだけの「契約書」です。

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【売買と賃貸では、媒介契約に何か違いはあるのか？】

違いはありません。　と、言いたいところですが違いがあります。どこが違うかと言いますと・・・。

「売買には厳しい決まりと媒介契約書を取り交わす決まりがありますが、賃貸にはありません。」

賃貸にないとはどうゆう事かと言いますと、賃貸住宅の「媒介契約」にかんする決まり自体が以下のように定まっていません。

賃貸住宅の「媒介契約」は、書面で作る様に強制されていない事。
賃貸の場合、媒介契約の内容は言葉だけでも容認されている事。
媒介契約の種類についても都道府県単位（監督官庁）で考え方が違っていて統一されていない事。

以上のように、とてもお粗末な内容です。全ての根源は、法制化されていない事に尽きます。一部の不動産会社は、自主的に「媒介契約書」を作成して大家さんと取り交わしていますが、ほかのほとんどの不動産業者は「ただ単に、口約束だけ」で行っているのが実情です。

媒介契約の種類についても、売買でしたら3種類ありますが、賃貸に関しては「一応三種類かな」というなんとも頼りない返事です。（この回答は、監督官庁から頂きました・・・いやはや〜）

契約当事者の大家さんに聞いてみても「書類も無いし〜、どうだったかな〜」という返事が非常に多いのです。この話自体が、おかしい事ですよね。

自分がどんな条件で、どんな契約を結んでいるのかわからない・・・。結局のところ「契約」という形になっていますので「当事者間の合意」が肝心になります。

ですから「不動産会社など」から「今回の契約は、当社との専任媒介ですから大家さんの勝手はできませんよ」などとゆう無茶を言われても「無視して大丈夫」です。

基本的に、双方の権利や義務を確定させるためには「文書を作成」して「調印」する事が大前提です。
その事を「手抜きして」相手が知らない事を利用する相手に付き合う必要はありません。

大家さんが「この不動産業者に専任媒介を頼んだ覚えがない」上に「文書での媒介契約」が無ければ、大家さんの自由にしていただいても何の問題もありません。注意してください。「悪い業者ほど、食い下がったり、違約だ！」などと脅してきます。

そんな相手には「監督官庁に相談に行きます。」と言えば大体大丈夫です。大家さんも、困ったことがあったら「都道府県の宅建指導班」に相談してみましょう。と、この様にいい加減な内容です。

気になる方は「媒介契約書」の作成を依頼しましょう。

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「一般媒介」という契約形態の落とし穴
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専属よりも専任媒介契約が選ばれる理由
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「不動産の売却」を成功させる賢い4つのポイント

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